COME STIMARE IL REALE PREZZO DEL TUO IMMOBILE
Consigli pratici per una compravendita
Per poter attribuire un valore al nostro immobile ci viene in aiuto l’Estimo che è quella disciplina che fornisce gli strumenti metodologici per dare un giudizio di valore di un bene.
Qui non vogliamo fare una lezione di Estimo ma dare soltanto alcuni consigli pratici per arrivare più vicino possibile a determinare il più probabile valore che potrebbe essere attribuito al nostro immobile in una contrattazione di compravendita. E quindi fare una richiesta giusta che ci permetterà di vendere bene e prima il nostro immobile.
DIFFERENZA TRA VALORE E PREZZO
Abbiamo parlato di valore per distinguerlo dal prezzo. Infatti, il valore è una cifra che scaturisce da un giudizio, ossia è quella cifra che il perito estimatore ritiene congrua per quel bene in quel momento, ma che può variare nel tempo e nel luogo. Quindi per uno stesso bene possiamo avere diversi valori attribuiti da periti diversi, mentre il prezzo che è la quantità di denaro effettivamente pagata per un determinato bene è un dato certo ed è uno solo, invariabile nel tempo e nel luogo.
Quindi, attenzione, quando, da soli ed inesperti di stime, attribuiamo un valore al nostro immobile andando a esaminare le richieste pubblicizzate sui giornali o portali immobiliari per appartamenti ubicati in zona e che tra l’altro non conosciamo nei particolari, dobbiamo sapere che quelle richieste in denaro non sono i prezzi effettivamente pagati per quegli immobili ma sono solo le cifre che i proprietari vorrebbero raggiungere. Non si tratta quindi di parametri comparabili. A spanne e senza alcun valore scientifico si può dire che quegli immobili presi a paragone verranno venduti ad un prezzo del 15 - 20% in meno di quanto era stato richiesto.
Queste premesse sono necessarie per far capire che attribuire un valore ad un bene immobile non è una cosa da poter fare in quattro e quattr’otto, cosa che molte agenzie non professionali fanno mandando allo sbaraglio giovani inesperti, privi delle basilari nozioni estimative, ma in cambio con un grosso nodo alla cravatta…
L'ANALISI
Valutare in modo professionale un’abitazione, significa effettuare un’analisi specifica di mercato sulla stessa prendendo in considerazione il grado di finitura, l’età, il contesto, la vicinanza ai servizi e tutti quei fattori che incidono realmente sul proprio valore, oltre ovviamente all’esatto calcolo della superficie commerciale ed ai vari necessari controlli, quali quello urbanistico e catastale, dell’atto di provenienza della casa, la verifica di eventuali ipoteche, di vincoli o servitù, oltre al controllo della certificazione energetica. Tutte cose che soltanto un professionista serio e con esperienza può svolgere con la certezza di un buon risultato.
Oggi siamo in un momento più difficile che mai per l’immobiliare, se si fa una cattiva valutazione immettendo sul mercato un immobile con una valutazione eccessiva il rischio è che non si venderà mai.
Non di rado capitano in agenzia persone che dopo anni di tentativi di vendita del loro appartamento vengono da noi ormai esauste, il problema è che la loro richiesta era fuori mercato e non sarebbero mai riusciti a venderlo con la richiesta da loro avanzata. Di recente un cliente ha confessato che se avesse accettato una proposta un anno fa avrebbe venduto ad un prezzo superiore a quello di oggi.
IL METODO
Il metodo di stima si basa prima di tutto su un confronto del bene da stimare con altri analoghi, simili o uguali, dei quali siano conosciuti i dati economici di mercato (prezzi di compravendita e/o canoni di locazione), e l’aspetto economico o criterio di stima, nel nostro caso di compravendita è il valore di mercato, ossia il più probabile prezzo attribuito al bene in una libera contrattazione di mercato.
Per poter confrontare il nostro bene con beni simili dobbiamo per prima cosa fare l’analisi del bene da stimare e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Mediante il confronto con beni simili arriviamo ad un valore ordinario del bene, ossia ad un valore provvisorio basato sulle caratteristiche rappresentative del gruppo di beni nel quale abbiamo inserito anche il nostro bene. Da questo valore provvisorio dobbiamo arrivare a quello definitivo tenendo conto di tutte le caratteristiche specifiche del bene che lo differenziano, in positivo od in negativo, dai beni del gruppo di appartenenza. Le differenze possono consistere in comodi o scomodi, aggiunte e detrazioni.
- I comodi e gli scomodi sono caratteristiche non direttamente valutabili in moneta come per esempio una posizione favorevole, la distribuzione e la dimensione dei vani, la vista , la luminosità, l’esposizione, la facilità di trovare parcheggio, vicinanza di scuole e servizi, presenza dell’ascensore, ecc., mentre gli scomodi sono i caratteri opposti, per esempio un piano abitativo basso, lo scarso senso civico e l’insicurezza urbana di un quartiere, cattiva manutenzione, un condominio con vari contenziosi, spese condominiali alte ecc. In caso di comodi o scomodi bisogna fare una correzione con una variazione percentuale del valore ordinario, o utilizzare per alcune caratteristiche dei coefficienti di differenziazione, come per esempio in relazione alla caratteristica del piano di un condominio avendo attribuito il valore unitario ai piani intermedi (dal secondo al penultimo) in considerazione del fatto che, statisticamente, la maggior parte degli immobili in condominio si trova nei piani intermedi e quindi il prezzo a mq. di zona si riferisce ad immobili in quelle condizioni, se l’appartamento è ad un piano diverso da quello ordinario bisognerà apportare una correzione con questi valori (superattico 1,1-1,2 - ultimo piano ed attico 1,05 – primo piano 0,95 – piano terra 0,90 – semi-interrato 0,75).
- Le caratteristiche straordinarie valutabili in moneta incidendo, in positivo o negativo, sul valore ordinario sono le aggiunte e le detrazioni.
Le aggiunte sono quelle caratteristiche positive che risultano in più rispetto alla media (posto auto, cantina, soffitta, terrazzo, migliori rifiniture, migliore stato di manutenzione, presenza di impianti particolari rispetto alla media, mobili ed arredi, giardini ecc.)
Le detrazioni sono ovviamente i caratteri opposti mancanti rispetto alla media (impianti non a norma, stato di conservazione inferiore alla media, ecc.)
La valutazione delle aggiunte e detrazioni avviene a seguito di stima dei costi. In conclusione, bisogna tener presente che il nostro immobile è in competizione con altri simili nella stessa zona. Per ridurre i tempi di vendita ed evitare di vedere svalutare ancora di più il valore del proprio immobile utilizziamo un software che ci permette di comparare il tuo immobile con immobili simili dei quali conosciamo il reale prezzo di rogito avendo la possibilità di estrapolare l’atto notarile.
Troppe volte abbiamo sentito dire da alcuni clienti “io vendo ma non svendo” senza sapere che aver attribuito un valore fuori mercato non comporta altro che quell’immobile non si venderà e che quindi si svaluterà da solo.
Se volete vendere il prima possibile ma avete paura di fare degli errori contattateci per una consulenza gratuita.
UMBERTO PETROSELLI
