LA PROPOSTA D’ACQUISTO
14 Passi per seguirti nella tua proposta
Certo, sei libero di farlo, ma…ATTENZIONE AI PASSI FALSI perché dopo non si potrà tornare più indietro ed i problemi potranno essere tanti.
Come puoi immaginare il primo consiglio che ti diamo è quello di pensarci bene e nel dubbio venire da noi, dove troverai professionalità, competenza e puntualità, oppure di rivolgerti alla tua agenzia di fiducia, ma se pensi di farcela da solo allora permettici di darti alcuni consigli riguardanti le verifiche che devi fare prima di firmare la proposta di acquisto.
Entriamo nel dettaglio:
- Per prima cosa devi farti dare da colui che si presenta come proprietario dell’immobile che vorresti acquistare il titolo di provenienza, che può essere un rogito, una successione o una donazione, accompagnato da un suo documento personale.
- A questo punto si necessita una verifica in Conservatoria (oggi denominato Ufficio di pubblicità immobiliare) per verificare che non vi siano trascrizioni successive.
- Devi capire se la superficie indicata dal venditore riguarda la superficie calpestabile o quella commerciale. La differenza non è trascurabile. Per una verifica fai riferimento alle istruzioni.
dell’Agenzia del Territorio, banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del mercato Immobiliare”. - Nel caso che il titolo provenga da una donazione o se nei venti anni precedenti risulta esserci stata una donazione bisogna verificare che dalla data della donazione siano passati venti anni e che il donante sia deceduto da oltre dieci anni.
- Fai una verifica urbanistica e catastale, a tal fine è bene incaricare un tecnico (geometra, ingegnere o architetto). Il tecnico verificherà se lo stato di fatto è conforme sia alle planimetrie depositate in catasto che a quelle estraibili dall’archivio comunale. In caso di difformità sanabili il proprietario dovrà procedere di conseguenza alla sistemazione delle difformità. Se la difformità non risulta sanabile ed è impossibile la sua eliminazione dovrai ritornare sui tuoi passi abbandonando quell’immobile. Da ciò puoi capire l’importanza di queste verifiche.
- Nel caso che le precedenti verifiche abbiano dato esito positivo e vai avanti sempre più deciso per l’acquisto dell’appartamento un’altra informazione che dovrai chiedere al proprietario è lo stato degli impianti. Infatti, è importante sapere se gli impianti sono o non sono a norma. Il fatto che non siano a norma non pregiudica la vendita ma è bene che tu lo sappia per regolarti sull’offerta economica che dovrà tenere conto dell’eventuali spese a cui andrai incontro per la successiva messa a norma. Se il proprietario dichiara impianti a norma allora ti dovrà consegnare anche le relative documentazioni di conformità.
- Un altro documento che dovrai richiedere al proprietario è l’APE ossia l’attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato. Detto certificato, dal quale emerge la classe energetica di appartenenza dell’unità immobiliare e quindi il consumo energetico verrà chiesto obbligatoriamente dal notaio in fase di rogito.
- Ora è il momento della liberatoria dell’Amministratore del Condominio, ossia lo stato dei pagamenti delle quote condominiali da parte del venditore con la dichiarazione dell’Amministratore che le spese del venditore risultano saldate fino alla quota dovuta al giorno del passaggio di proprietà. È bene che il venditore abbia saldato ogni debito con il Condominio in quanto la legge vigente prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore nei confronti del condominio anche per le spese da quest’ultimo non pagate.
- Altra verifica da fare riguarda la presenza o meno di ipoteche. Devi sapere che esistono ipoteche di diverso tipo, volontarie, legali, giudiziali. In caso di presenza di una ipoteca e sai come proseguire bene in caso contrario devi avere l’aiuto di chi può consigliarti come procedere per evitare spiacevoli situazioni future.
- Nel caso di presenza di un residuo mutuo e quindi di una ipoteca volontaria ancora presente bisognerà concordare con il proprietario se provvederà lui stesso all’estinzione del mutuo antecedentemente al rogito o se si procederà ad un accordo con la banca e quindi ad un pagamento al venditore inferiore che tenga conto della parte di mutuo residuo.
- Devi prestare la massima attenzione nel caso che il venditore sia un soggetto fallibile in quanto con un’azione di revocatoria dell’atto di vendita da parte di eventuali creditori del venditore puoi vederti tolto l’immobile acquistato diventando tu nuovo creditore del proprietario venditore dell’immobile.
- È bene sapere che se il venditore è un’impresa costruttrice la stessa, per legge (n.112 del 2005), deve rilasciare una fideiussione che ti garantisca in caso di fallimento.
- Verificare se l’immobile sia soggetto a vincoli o ricada in zona vincolata in quanto ciò potrebbe comportare eventuali problematiche in caso di una successiva fase di lavori di ristrutturazione che volessi eseguire.
- Se l’immobile che vorrai acquistare è stato realizzato in edilizia agevolata (ex lege n.167/62) in forza di convenzione stipulata tra il costruttore e l’Amministrazione Comunale devi fare molta attenzione in quanto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16.09.2015 ha distinto, ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71, due ipotesi: a) Edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 Legge 10/1977; b) Edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge 865/1971.
Solo per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 legge 10/1977 non vi è l’obbligo, per i successivi venditori, di rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione in quanto l’unico a rispettare il prezzo vincolato è solo il costruttore. Per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge n. 865/1971 invece, secondo la Corte di Cassazione il vincolo si estende anche ai successivi venditori. È possibile affrancare gli immobili dal vincolo solo con apposita convenzione stipulata a richiesta del singolo proprietario pagando un prezzo di affrancazione. Come puoi capire devi verificare che il tuo immobile sia senza vincoli.
Se dopo questi 14 passi ti sei scoraggiato, passa in agenzia, anche solo per un consulto, sapremo come aiutarti
UMBERTO PETROSELLI
