Come viene definita la soglia di incremento

Quale è la definizione di pertinenza urbanistica?
Una pertinenza urbanistica per poter essere definita tale deve avere una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale, non essere parte integrante o costitutiva di altro fabbricato, ed inoltre essere preordinata ad una oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita a servizio dello stesso, sfornita di autonomo valore di mercato, non valutabile in termine di cubatura.

Cosa si intende per sagoma dell’edificio?
Per sagoma dell’edificio deve intendersi la conformazione plano volumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale

Quale è la soglia dell’incremento volumetrico consentito con l’intervento di ristrutturazione edilizia?
La soglia dell’incremento volumetrico consentito, fermo restando il rispetto degli indici fissati dalle N.T.A. del P.R.G. e/o altri strumenti attuativi, è individuato nel 2% in quanto limite prescritto dalla legge Regionale per considerare una variazione ad un progetto come essenziale.

Come sono definiti i parcheggi pubblici in ambito della disciplina urbanistico-edilizia?
Sono parcheggi pubblici o ad uso pubblico quelli che concorrono alla dotazione dello standard urbanistico stabilito da leggi statali, regionali e norme comunali. Tali parcheggi dovranno essere reperiti prioritariamente all’interno dell’area fondiaria degli edifici oggetto dell’intervento e devono essere facilmente accessibili dalla viabilità pubblica.

UMBERTO PETROSELLI

Cosa si intende per opere eseguite con variazioni essenziali, non essenziali o in totale difformità?

Sono opere eseguite in totale difformità dalla concessione, quelle che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche iniziali, ad esempio il piano volumetrico o di utilizzazione oltre i limiti indicati nel progetto.
Di conseguenza si stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) Mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard urbanistici;
b) Aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
c) Modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) Mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione all’art. 31 della legge 457/78 – classificazione degli interventi edilizi;
e) Violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Definizione degli interventi edilizi per le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore

• Manutenzione Ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• Manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, che non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
• Restauro e Risanamento Conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con esso compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• Ristrutturazione Edilizia: gli interventi rivolti a trasformare le unità edilizie mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente. Si distinguono tre sottocategorie:
  a) RE1 ristrutturazione edilizia senza aumento di Superficie Utile Lorda (SUL) del Volume costruito (Vc) e delle unità immobiliari, senza modificazioni della sagoma e senza alterazione dell'aspetto esteriore degli edifici;
  b) RE2 ristrutturazione edilizia diversa dalle sottocategorie RE1 e RE3, anche con modifiche di volumetria e sagoma;
  c) RE3 demolizione integrale e ricostruzione di un fabbricato, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e con la possibilità di modifiche non sostanziali dell'area di sedime, come definite dalla legislazione Regionale, volte ad un maggior allineamento con gli edifici adiacenti o all'adeguamento a prescrizioni di strumenti urbanistici esecutivi.
• Nuova Costruzione: l’insieme delle attività volte alla trasformazione edilizia e urbanistica del territorio con la costruzione di singoli manufatti o un insieme degli stessi non rientranti nelle categorie definite in precedenza.
  
  

UMBERTO PETROSELLI

Che cosa è un piano Paesaggistico?

Il Piano paesaggistico è uno strumento che permette di individuare e tutelare i beni paesaggistici. I contenuti del Piano sono individuati dall'articolo 143 del Dlgs 42/2004

Articolo 143 Piano paesaggistico

• In base alle caratteristiche naturali e storiche ed in relazione al livello di rilevanza e integrità dei valori paesaggistici, il piano ripartisce il territorio in ambiti omogenei, da quelli di elevato pregio paesaggistico fino a quelli significativamente compromessi o degradati.
• In funzione dei diversi livelli di valore paesaggistico riconosciuti, il piano attribuisce a ciascun ambito corrispondenti obiettivi di qualità paesaggistica. Gli obiettivi di qualità paesaggistica prevedono in particolare:
  a. il mantenimento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e delle morfologie, tenuto conto anche delle tipologie architettoniche, nonché delle tecniche e dei materiali costruttivi;
  b. la previsione di linee di sviluppo urbanistico ed edilizio compatibili con i diversi livelli di valore riconosciuti e tali da non diminuire il pregio paesaggistico del territorio, con particolare attenzione alla salvaguardia dei siti inseriti nella lista del patrimonio mondiale dell’UNESCO e delle aree agricole;
  c. il recupero e la riqualificazione degli immobili e delle aree sottoposti a tutela compromessi o degradati, al fine di reintegrare i valori preesistenti ovvero di realizzare nuovi valori paesaggistici coerenti ed integrati con quelli.

Quali sono le novità introdotte dalla legge 10/1977 (Bucalossi)?

Con la legge 10/1977 si è cercato di porre l'amministrazione pubblica in una posizione decisionale e di regia, non solo attraverso l'utilizzo della pianificazione, ma anche attraverso il rilascio delle concessioni edilizie.

Questa legge stabilisce infatti che lo ius aedificandi (diritto di edificare) non è più connesso alla proprietà del suolo, ma spetta all'amministrazione pubblica concederlo all'avente causa.

Si impone quindi il possesso della concessione edilizia nel caso in cui si voglia eseguire un'opera, che viene rilasciato dall'amministrazione pubblica a fronte di un determinato pagamento.

Benefici delle leggi di espropiazione

Legge n. 2359 del 1865: di che cosa tratta?
Si tratta della prima legge italiana riguardante le disposizioni in materia di Esproprio per Pubblica Utilità, con lo scopo di introdurre norme per il risanamento e l’ampliamento delle città, viste soprattutto le precarie condizioni igieniche di molti aggregati urbani.

Quali importanti strumenti urbanistici ha introdotto la legge n. 2359 del 1865?
Ha introdotto due importanti strumenti urbanistici: I PIANI REGOLATORI EDILIZI ed I PIANI DI AMPLIAMENTO.
I Piani Regolatori Edilizi attuabili entro 25 anni, erano obbligatori soltanto per i Comuni con oltre 10.000 abitanti e una volta applicati contenevano implicitamente il riconoscimento della dichiarazione di Opera di Pubblica Utilità. I Piani di Ampliamento prevedevano norme simili dove si stabiliva l’obbligo di cedere il terreno necessario alla costruzione di vie pubbliche senza altra formalità ma sempre dietro compenso per l’esproprio.

Legge n. 2892 cosiddetta legge “Napoli” del 1885, di cosa si tratta?
La legge fu emanata per il risanamento della città di Napoli a seguito di una grave epidemia di colera. Il piano di risanamento prevedeva ampie zone di demolizione e ricostruzione e per attuarlo fu per la prima volta messo in discussione il diritto di proprietà a beneficio del fine sociale, introducendo per la prima volta il criterio di calcolo dell’indennità dell’esproprio.
Questo calcolo non si basava più sul semplice Valore di Mercato (Vm) dell'immobile, infatti le proprietà da espropriare erano, in questa particolare situazione, edifici dei quartieri più poveri e degradati della città, di cui la maggior parte dati in locazione.
Era per tanto necessario tenere conto nel calcolo dell'indennizzo del reddito che i proprietari percepivano con gli affitti. Per tale ragione l'art. 13 della legge prevedeva che l'indennità dovesse essere calcolata come media del valore venale e dei fitti maturati nell'ultimo decennio, purché essi abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di locazione. In difetto dei fitti accertati, l'indennità era fissata sull'imponibile netto agli effetti delle imposte sui terreni e sui fabbricati. I periti non dovevano tenere conto nella stima dei miglioramenti e delle spese fatte dopo la pubblicazione del Piano.

La legge n. 1150 del 1942, di che cosa tratta?
La legge disciplina l’assetto e l’incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere del territorio.

UMBERTO PETROSELLI