Come riconoscere patologie strutturali pericolose

Gli edifici e tutte le costruzioni in genere hanno un comportamento analogo al corpo umano e come il corpo umano devono essere curati e tenuti sotto controllo.
Quando siamo malati chiamiamo il medico perché faccia la sua diagnosi e prescriva la cura, così quando una costruzione presenta anomalie quali lesioni, spostamenti e deformazioni dobbiamo chiamare un ingegnere che possa risalire alle cause, valutarne la gravità, prescrivere gli interventi necessari ad eliminare la causa e conseguentemente il pericolo.
Camminiamo eretti perchè siamo sostenuti dallo scheletro, così un edificio ha una struttura portante che ne assicura il sostegno  costituita da travi e pilastri, nel caso di un edificio in cemento armato, oppure da muri portanti e travi costituenti gli orizzontamenti, ossia i solai di calpestio, nel caso di edifici non più recenti.
Tosse, febbre, dolori vari sono i sintomi di malattie nell’uomo, così come lesioni, solai avallati, distacchi di materiale, ecc.  sono i sintomi di patologie strutturali che necessitano della visita di un ingegnere che, facendo seguito ad un primo esame obiettivo, monitori con idonei strumenti l’evoluzione nel tempo del dissesto.

EDIFICI ANTICHI
Prima del ‘900 le costruzioni erano tutte con struttura portante in muratura, sulla quale venivano appoggiati i solai, in legno o in ferro. La muratura era in pietrame, scapoli di tufo, con ricorsi di mattoni o, nei casi di qualità migliore, in mattoni pieni. La differenza tra i muri portanti ed i divisori era unicamente nello spessore, maggiore ovviamente per quelli portanti i solai.
Tuttavia, in questi vecchi edifici  bisogna essere molto accorti nello spostamento di tramezzi o nella loro eliminazione in quanto con il tempo i solai, generalmente in ferro e quindi flessibili, pur se poggianti sulla muratura portante, subiscono un rilassamento venendosi ad appoggiare anche sui sottostanti tramezzi che svolgono così una funzione inizialmente non a loro demandata. L’eliminazione di questi tramezzi il più delle volte comporta la  formazione di lesioni sulle tramezzature del piano sovrastante.

IL CEMENTO ARMATO E LA MURATURA
Il cemento armato ha cominciato a diffondersi all’inizio del secolo scorso, inizialmente venivano costruiti in cemento armato solo i pilastri ed i solai lasciando la struttura perimetrale in muratura portante. Successivamente tutta la struttura viene fatta in cemento armato.
I più comuni difetti di una costruzione in cemento armato sono:

1. Cedimenti delle fondazioni, in questo caso i muri presentano lesioni ad andamento curvilineo con la parte concava rivolta alla zona del cedimento
2. Ferri con poco rivestimento, in questo caso i ferri subiscono più facilmente l’aggressione degli agenti atmosferici con l’ossidazione (formazione di ruggine) aumento di volume ed espulsione del copriferro.
3. Strutture esili o debolmente armate, in questi casi si hanno deformazioni e lesioni che denotano una situazione di potenziale pericolo, come lo schiacciamento di un pilastro, e che pertanto richiedono, senza alcuna esitazione, l’intervento di un esperto. 

Per gli edifici in muratura i difetti più comuni riguardano la presenza di archi o volte spingenti realizzati senza tiranti, oppure tetti spingenti, murature realizzate a sacco con materiale scadente o con pietre non ammorsate o non adeguatamente squadrate. Questi ultimi casi sono estremamente pericolosi perché possono causare il rigonfiamento del muro ed il successivo crollo.

FENOMENI ANOMALI
Quindi al manifestarsi di fenomeni anomali è bene, pur senza allarmismi, chiedere l’intervento di un ingegnere esperto in strutture, in quanto un occhio profano non riconosce facilmente se un dissesto possa essere o meno pericoloso. Come per l’essere umano, che con gli anni ha le rughe, anche per le costruzioni ci sono segni del tempo che non sono pericolosi e con i quali bisogna convivere, ma solo un esperto ci può tranquillizzare su questo.

Anni fa, dopo il crollo di un fabbricato in Via Vigna Jacobini  si era parlato del “ Fascicolo del fabbricato” poi abbandonato, noi siamo dell’idea che il ripristino dell’obbligatorietà di questo strumento non potrebbe che portare benefici alla collettività.

D’altronde si chiede il bollino blu per le caldaie o fino a poco tempo fa anche per le macchine oltre  giustamente alla revisione degli autoveicoli e perché gli edifici dopo la loro costruzione sono abbandonati e nessuno monitora il loro stato di salute?

UMBERTO PETROSELLI

PICCOLA GUIDA sulla vendita di un immobile (parte 2)

Eccoci di nuovo qui a parlare di come vendere la tua casa in modo autonomo.
Ti ho lasciato a riordinare tutta la documentazione necessaria per la vendita, ora passiamo a scrivere l’annuncio per poi pubblicarlo sui portali immobiliari. Prima cosa, hai messo in ordine casa? Se devi far venire un fotografo per immortalare il tuo Chester sul tuo bel tappeto persiano vintage, il buon costume vuole che i panni non debbano essere in giro, la tavoletta del bagno tirata giù e le serrande alzate… la luce è un fattore importante per valutare una casa e soprattutto per il lavoro del fotografo. Bene, tutto pronto, abbiamo le foto che devono essere di un numero sufficiente per far vedere tutte le stanze quindi almeno 10, 20 sarebbero ancora meglio.

DESCRIZIONE IMMOBILE
Ora passiamo a descrivere il tuo immobile, da dove si parte? Partiamo dall’ingresso e con uno stile descrittivo ma sintetico passiamo per salone, camere, bagni ecc. Se la tua casa ha dei dettagli da non sottovalutare come: infissi nuovi, impianto condizionamento, parquet, domotica e chi più ne ha più ne metta, MI RACCOMANDO di scriverlo. Non vogliamo creare l’effetto surprise alla prima visita perché ci interessa che chi entra dentro casa nostra sappia già cosa sta venendo a vedere, proprio per non perdere tempo e per far capire che il prezzo è motivato, se lo è davvero. Concludi l’annuncio con una descrizione della zona dove è ubicato l’appartamento perché potrebbe anche essere che chi cerca non conosce bene la zona come te, quindi non essere timoroso al riguardo: scuole, mezzi, banche, poste, palestre, supermercati. Tutto fa brodo.

DESCRIZIONE TECNICA
Ora passiamo alla nota dolente, perché ti ritroverai a dover compilare delle voci tecniche come: categoria catastale, rendita catastale, classe energetica, ecc. qui ritorniamo al discorso già affrontato e dovrai spulciare tra le tue carte per trovare queste informazioni. Inforca gli occhiali e vai.

CONCLUSIONE
Ottimo! Abbiamo concluso, ora premi il tasto INVIO e casa è online. Facile no?!
Peccato che ci siano tante altre case pubblicate, peccato che molti che pubblicano come privato sono agenzie che scelgono la politica del risparmio ma che hanno annunci molto più visibili del tuo perché pubblicano più info o più foto e anche perché sono del settore e sanno come scrivere un annuncio ad hoc.
Si lo sto per ridire, anche qui ci vengono incontro dei professionisti, non quelli che risparmiano, ma quelli che pagano abbonamenti sui portali e, anche solo per il tuo annuncio, l’extra visibilità.
Che vuol dire?!
Che se investo sul tuo immobile l’annuncio scritto da noi sarà sempre in pole position. Inoltre, lo condivido con un semplice click su tutti gli altri portali immobiliari in circolazione dove pago altrettanta extra visibilità e come se non bastasse lo pubblico anche sul mio sito istituzionale su cui investo per fare pubblicità.

Insomma, mi dispiace per te ma ancora una volta ho ragione nel dire che fare tutto da solo può essere meno costoso ma anche meno produttivo :)

UMBERTO PETROSELLI

Organizzare lo spazio di lavoro per renderlo più armonioso ed equilibrato seguendo il feng-shui

COS’E’ IL FENG-SHUI 

Seguendo questa disciplina antica l’uomo è un sistema aperto, cioè scambia energia con l’ambiente che lo circonda. Quindi è importante armonizzare la propria stanza ufficio per riequilibrare la propria parte più profonda e lavorare bene.
Oggi le esigenze causate dall’emergenza Coronavirus hanno permesso il ricorso allo Smart Working. Una modalità di lavoro che non è mai stata presa in grande considerazione dalle aziende prima di marzo 2020. In questo periodo di pandemia è stato senz’altro un valido strumento che ha consentito di assicurare continuità all’attività lavorativa e, al tempo stesso, di ridurre i rischi di trasmissione del virus Il Feng-shui in questo periodo, più di altri, può venirci incontro creando uno spazio lavorativo armonioso, all’interno della casa.

1. LA SCRIVANIA
   Seguendo questa tradizione orientale la scrivania dovrebbe avere una forma regolare senza sporgenze o spigoli eccessivi. La scrivania dovrebbe avere dimensioni adeguate: non eccessivamente piccola, da inibire le capacità lavorative e quindi lo sviluppo di idee ma nemmeno troppo grande, per non creare ostruzione all’energia positiva con sensazioni di caos e disagio.
   È importante che sia in ordine e ben pulita; infatti, accumuli di fogli o sporcizia impedirebbero alla fortuna di fluire verso di voi!
   La posizione della scrivania all’interno della vostra stanza ufficio è molto importante; dovrebbe trovarsi nell’angolo più lontano dalla porta per consentire di vedere chi entra e controllare ciò che avviene all’interno della stanza. Ancora meglio se vi ritrovate un muro o comunque una struttura alle spalle.
   Quando si è seduti in questo modo si dovrebbe avere una visuale completa, se ciò non fosse possibile si potrebbe utilizzare uno specchio in modo da avere il controllo sull’intera stanza anche alle proprie spalle; questo apporta maggior forza e sicurezza.
   La sedia dovrebbe essere rigida e garantire una postura corretta.
   
   
2. LE FINESTRE
   Per quanto riguarda il posizionamento rispetto alle finestre, si consiglia di averle lateralmente alla scrivania, dalla parte opposta di chi scrive, in modo da non creare ombre e godere dell’illuminazione naturale e della vista verso l’esterno.
   
   
3. LE PIANTE
   Nella vostra nuova stanza ufficio inserite delle piante, poiché assorbono le onde elettromagnetiche e l’anidride carbonica, contribuendo anche a rigenerare la qualità dell’aria rendendo l’ambiente più smart.
   
   Arredate la stanza con oggetti colorati e non di colore grigio.

 UMBERTO PETROSELLI

PICCOLA GUIDA sulla vendita di un immobile

Hai ereditato un appartamento o hai deciso di cambiare, magari comprandone uno più grande?
Insomma, vuoi vendere la tua casa ma non vuoi l’aiuto di un agente immobiliare?Potresti fare tutto da solo perché tanto basta mettere un annuncio sui portali e…tac! il gioco è fatto! 
Per di più non paghi nessuna provvigione e questo ti fa sentire come se avessi vinto al Superenalotto!

Facciamo un passo indietro.
Ti farò una domanda e vorrei che la risposta non mi fosse rivelata:
Sei sicuro di sapere quali sono i documenti necessari al Notaio per rogare l’atto di compravendita?
E le conseguenze alle quali, nel caso non potessi disporne per tempo, andresti incontro?
Come ti ho detto non voglio conoscere la tua risposta, mi limiterò ad indicarti alcuni passaggi da compiere cosicché, se proprio volessi fare tutto da solo, sapresti quali decisioni assumere:

REVISIONE DOCUMENTI GENERALI

Prima di pubblicare l’annuncio con le foto (consigliamo un fotografo professionista, perché delle foto ben fatte sono il 50% di conversione nella visita), raccogli tutte le “scartoffie” che ti verranno richieste e, soprattutto, fallo prima che la persona interessata al tuo immobile, nel momento in cui sta per versare la caparra o sta per concludere il contratto preliminare di compravendita (termine usato per l’atto comunemente chiamato “compromesso”), ti rivolga la fatidica domanda: “Le carte di casa sono tutte in regola, vero?”.

Allora fai così: apri l’armadio o il cassetto dove tieni quel vecchio faldone pieno di polvere con tutti quei fogli di carta di cui non conosci il contenuto esatto e la provenienza e, aiutandoti con questo elenco, cominciamo a catalogarli insieme:

• Copia dell’atto notarile di provenienza
• Nota di trascrizione
• Trascrizioni precedenti

REVISIONE DOCUMENTI DELL’EREDITA’

Ora starai pensando che lo hai ricevuto in eredità e questi documenti, che non hai, non ti servono…

KEEP CALM!

Di seguito la documentazione necessaria se l’immobile è proveniente da una successione:

• dichiarazione di successione
• ricevuta versamento delle imposte
• rogito di acquisto precedente alla successione con nota di trascrizione
• certificato di morte in originale
• accettazione dell’eredità
• pubblicazione testamento (nel caso di successione testamentaria)

 E’ facile trovarsi con le mani in testa perché non si riesce neanche a mettere in ordine numerico le pagine che hai trovato, ti mancano dei documenti, ti starai chiedendo come fare ecc.

Se hai molte difficoltà nella raccolta della documentazione, possiamo aiutarti noi, oltre a sapere cosa è necessario o meno, sappiamo anche dove reperire un atto o cosa fare in mancanza di esso.

 DOCUMENTAZIONE CATASTALE ED IPOCATASTALE

• Visura catastale
• Planimetria catastale rasterizzata
• Estratti di mappa
• Eventuali variazioni catastali e frazionamenti
• Visura ipotecaria

Se sei fortunato, l’architetto che ha seguito i lavori di ristrutturazione al tempo ha raccolto tutti questi documenti e ora te li ritrovi sempre in quel magico faldone. Ma se questo non è avvenuto, starai di nuovo con le mani in testa per capire dove poterli trovare o a chi chiederli.

Anche in questo caso mi viene da suggerirti una consulenza con dei professionisti del settore nell’immobiliare.

DOCUMENTAZIONE URBANISTICA

• copia della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire iniziale
• copia concessione in sanatoria
• copia del certificato di agibilità/abitabilità inziale e/o post condono
• eventuali atti successivi (DIA, SCIA, CILA, ecc.)

 ULTIMI CONSIGLI

ATTENZIONE, semplicemente dimenticando di dire al futuro acquirente, prima della proposta, che tra le tue carte ingiallite non hai trovato l’agibilità del tuo immobile, ti potrebbe citare per danni in una lunga causa che durerà decenni!

Cataloga bene tutti questi documenti, potresti correre il rischio non solo di non vendere casa ma di ritrovarti coinvolto in una costosa causa civile (che, si sa, durano così poco…), dovendo magari vendere, alla fine di tutto, il tuo amato appartamento a molto meno di quanto volessi.

Anche se sono certo di averti aiutato in qualche modo nel chiarirti le idee, ma comunque sei stanco di affogare tra tutte queste carte senza capirci nulla, ti aiutiamo noi, che tutti questi problemi li risolviamo per professione.

Nel prossimo articolo ti dirò cosa fare per promuovere il tuo annuncio sui portali, non penserai che basti inserire una descrizione di cinque righe che finisce sempre con “NO AGENZIE! NO PERDITEMPO! NO PROVVIGIONI!” per riuscire a far apparire la tua casa tra le prime in un mare magnum di immobili :)

UMBERTO PETROSELLI

Quanti ne abbiamo a disposizione?

La legge Bucalossi, stabiliva che gli spazi destinati a parcheggio di cui debbono essere obbligatoriamente dotate le costruzioni sono di ogni 20 metri cubi di costruito per 1 metro quadratoo di parcheggio.
Invece, la legge Tognoli successiva, incrementa la superficie destinata a parcheggi prevedendone 1 mq per ogni 10 mc. Inoltre l'art.9 disciplina i parcheggi su aree private: negli edifici – sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale – si possono realizzare parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato.
La Tognoli introduce anche il PuP, Programma Urbano dei Parcheggi, secondo il quale i Comuni possono prevedere la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di immobili privati, concedendo il diritto di superficie dell'area pubblica ai privati interessati, a imprese, società o cooperative di costruzione (tutti soggetti che, una volta realizzati i box, li cedono a coloro che possono destinarli a pertinenza di proprie unità immobiliari).

Altri contenuti fondamentali della legge?

Innovazioni importanti contenute in questa legge sono l'estesa introduzione del diritto di superficie, con conseguente proprietà del bene edificato, su un terreno che rimane di proprietà altrui. Queste norme miravano evidentemente ad aumentare lo spazio a disposizione dell'edilizia pubblica, nell'intento di ridurre il peso della speculazione fondiaria.
L'indennità venne riferita non più al valore di mercato delle aree, ma al loro valore intrinseco. Nelle aree esterne ai centri edificati l'indennizzo veniva posto pari al valore agricolo medio corrispondente alle colture in atto nell'area da espropriare, con un raddoppio a favore del proprietario diretto coltivatore.

UMBERTO PETROSELLI